Starters en middeninkomens niet geholpen met nieuw koopaanbod op de woningmarkt
Huurwoningen worden, al enkele kwartalen, door verhuurders steeds vaker verkocht aan particuliere eigenaren (genaamd uitponden). Als gevolg slinkt het krappe huuraanbod, met steeds minder opties voor woningzoekenden. Demissionair woonminister Hugo de Jonge heeft onlangs nog gereageerd op onderzoeksresultaten in economenblad ESB waarin hij weerlegt dat er sprake is van een verkoopgolf, en herhaalt dat koopstarters nu juist gemakkelijker aan een woning zouden kunnen komen. Vastgoedadviseur CBRE publiceert vandaag een rapport dat het tegenovergestelde laat zien. Uit dat onderzoek komt naar voren dat de voormalig huurwoningen juist niet bereikbaar(der) en betaalbaarder zijn op de koopmarkt voor starters, middeninkomens en sleutelberoepen.
Leencapaciteit ligt ver onder prijs woningen
CBRE heeft de prijsklasse van gereguleerde middenhuurwoningen (uitpondwoning) naast de leencapaciteit van het mediane huishouden tussen de 25 - 35 jaar gelegd. En wat blijkt? Voor 13 van de 20 gemeenten is er een negatieve mismatch, zie figuur 1. De leencapaciteit in gemeenten zoals Utrecht, Amsterdam, Almere, Zaanstad en Nijmegen ligt daar ver onder de prijs van een gemiddelde uitpondwoning. Dat betekent dat deze woningen buiten het bereik blijven van een starters- of middeninkomens die niet bovengemiddeld verdienen en/of eigen vermogen hebben.
Figuur 1: Verschil tussen woningwaarde uitpondwoning en leencapaciteit mediane startershuishouden
Tekort voor mensen met een sleutelberoep niet opgelost
Het tekort aan woningen voor mensen met een sleutelberoep, bijvoorbeeld politieagent, verpleegkundigen en medewerkers in de kinderopvang, is een groot probleem in populaire woningmarkten zoals Utrecht en Amsterdam. Deze maatschappelijke beroepen hebben over het algemeen geen toereikend salaris voor de gemiddelde uitpondwoning. Pas bij twee fulltime werkende HBO verplegers komen de meeste woningen binnen bereik, zie figuur 2. Daarnaast benadrukt het onderzoek dat de totale maandelijkse lasten van een koopwoning niet per se lager zijn dan bij huren door extra lasten zoals onderhoud en verduurzaming. Huishoudens kunnen daardoor een nog groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten.
Figuur 2: Leencapaciteit maatschappelijke beroepen
Thomas Westerhof, Head of Residential Investment Properties CBRE benadrukt: “Het voorgestelde woonbeleid van minister de Jonge herverdeelt hetzelfde aantal woningen, maar zoals ons onderzoek laat zien worden reeds geprivilegieerde huishoudens daarbij bevoordeeld. De huurmarkt wordt voor starters, middeninkomens, en huishoudens met maatschappelijke beroepen nog kleiner, competitiever en duurder. Zij worden vooral geholpen door het aanbod te vergroten. Ons advies aan de overheid is om zich te focussen op het creëren van een aantrekkelijk investeringsklimaat, soepele planprocedures en betere samenwerking tussen overheid en marktpartijen om te zorgen voor een beter betaalbaar aanbod.”
Lees meer
