Verdubbeling verwacht van aantal bezwaren op WOZ-beschikking

Belangrijke oorzaak lijkt de coronacrisis: vooral ondernemers zijn een stuk kritischer op hun uitgavenpatroon. Veel gemeentes hebben de negatieve effecten van coronamaatregelen niet meegenomen in de waardebepaling.

Traditiegetrouw ontvangen vastgoedeigenaren in de eerste maanden van het jaar een WOZ-beschikking van hun gemeente. Deze waardebepaling speelt een belangrijke rol bij de hoogte van de gemeentelijke belastingen. Previcus Vastgoed ziet dit jaar een opvallende stijging van het aantal bezwaren. Vooral bedrijven tekenen vaker bezwaar aan, Previcus zag hierbij een stijging van 39% tot en met half maart. “En zij hebben een punt”, stelt Michel Uyen, directeur bij Previcus Vastgoed. “De lockdown heeft een negatieve invloed op de waarde van horeca- en winkelpanden, maar bijvoorbeeld ook het vastgoed van sportclubs. Die correctie is bij veel WOZ-beschikkingen niet doorgevoerd.”

Geen rekening gehouden met effecten coronamaatregelen

Previcus verwacht dat de WOZ-waarde van bedrijfspanden dit jaar vaak te hoog is vastgesteld, omdat veel gemeenten geen rekening hebben gehouden met de negatieve gevolgen van de lockdown op de waarde van vastgoed. De peildatum voor het bepalen van de WOZ ligt namelijk altijd op 1 januari van het jaar ervoor, en op 1 januari 2020 hadden we in Nederland nog niet te maken met coronamaatregelen.

Gemeenten hebben wel de mogelijkheid om corona op te voeren als ‘bijzondere omstandigheid’ bij het bepalen van de WOZ-waarde, waardoor de gevolgen van de lockdown meegewogen kunnen worden in de WOZ-waarde van bedrijfspanden. Dit werd dan ook aanbevolen door de Waarderingskamer, op basis van een onderzoek door het Erasmus Studiecentrum voor Belastingen van Lokale overheden (ESBL). Weinig gemeenten kiezen hier echter voor, waardoor veel ondernemers te veel belasting betalen voor hun kantoor-, horeca- of winkelpanden.

De belangrijkste gronden voor bezwaar op de WOZ-waarde van een bedrijfspand zijn dit jaar dan ook corona-gerelateerd:

1. De verplichte sluiting door corona moet als correctie opgevoerd worden bij de waardering van het pand. Hoewel VNG aangeeft dat een correctie moet plaatsvinden bij theaters, bioscopen en hotels, zou dit ook bij andere getroffen branches moeten gebeuren.
2. De bezettingsgraad van bedrijfspanden is fors lager door de coronamaatregelen. Onder andere hotels en restaurants hebben te maken met een fors lagere bezetting. Door de omzetdaling zijn de panden minder waard geworden.
3. Huurprijzen gaan omlaag door de coronamaatregelen. Veel huurovereenkomsten zijn opgebroken en huren zijn veelal verlaagd. De WOZ-waarde van bijvoorbeeld winkels wordt onder andere gebaseerd op huurprijzen, dus de waarde zou mee moeten dalen.
4. Meer (verborgen) leegstand door thuiswerken. Kantoorruimte blijft onbenut, maar doordat bedrijven vastzitten aan een 5-jaars huurcontract, is dit probleem nog niet zichtbaar.
5. Risico om te beleggen in commercieel vastgoed is groot door onzekerheden in de markt. Het risico-opslag kan hoog aangehouden worden, daardoor is de waarde van dit type vastgoed lager.

Gemeentes vergeten onderhoud en energielabel bij waardebepaling

Hoewel consumenten volgens het CBS sinds corona ook kritischer zijn op hun uitgaven, bleef de groei van het aantal bezwaren beperkt. De coronacrisis heeft tot nu toe weinig effect gehad op de huizenprijzen, deze zijn het afgelopen jaar verder gestegen met gemiddeld 10%.

Consumenten die bezwaar maken op hun WOZ-waarde doen dit vooral omdat bepaalde waardeverminderende factoren niet of onvoldoende worden meegewogen door gemeentes in de WOZ-bepaling. Denk daarbij aan achterstallig onderhoud, belemmerende omgevingsfactoren (zoals wonen naast een snelweg of fabriek), de aanwezigheid van asbest, scheurvorming of een laag energielabel.

Bij de meeste gemeentes is het mogelijk om tot april bezwaar te maken op de bepaling van de WOZ-waarde van een huis of bedrijfspand. Dat is in 40% van de gevallen succesvol.