CBRE verwacht daling van 8,7% in de vraag naar kantoorruimte

Nog geen evenwicht tussen thuis en op kantoor werken

Hybride werken leidt tot een herijking van de huisvestingsbehoefte voor kantoren om efficiënt en doelmatig te kunnen werken. Uit cijfers van het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat blijkt wel dat het thuiswerk-aandeel sinds oktober 2020 weer licht terugloopt. Tot vorig jaar werkten nog veel mensen vier of vijf dagen thuis, nu ligt dit op gemiddeld 1,3dagen. Medewerkers en werkgevers zijn dus nog zoekende naar de juiste balans tussen thuis en op kantoor werken. De verschillen in opkomst maken het voor werkgevers lastig om de toekomstige huisvestingsbehoefte te voorspellen. 

Impact hybride werken pas op de lange termijn voelbaar

Bedrijven passen de huisvestingsstrategie aan op de nieuwe manier van werken, maar het valt op dat de huidige leegstand op de Nederlandse kantorenmarkt nagenoeg niet is gestegen, ondanks de opkomst van hybride werken in de afgelopen 3,5 jaar. Sterker, in de meeste regio’s zien we zelfs een flinke daling van de leegstand. Een tegenstrijdig beeld ten opzichte van de situatie in de rest van Europa of de Verenigde Staten, waar de leegstand wél fors is toegenomen. Dit kan grotendeels worden verklaard door de werkplekratio die in deze landen voor corona aanzienlijk hoger lag dan in Nederland. Deze ligt in Nederland al jaren op 65% tegenover 82% in de Verenigde Staten. Wij verwachten dat de werkplekratio internationaal gemiddeld op circa 54% komt te liggen (zie figuur 1).

Toch verwachten wij op lange termijn een daling van de vraag van kantoorruimte per medewerker door de brede integratie van hybride werken. De kantorenvraag zal tot en met 2030 met 8,7% dalen in de G5. Dit zal uiteindelijk resulteren in een leegstandspiek in 2027/2028 van 10,7%, waar de leegstand op dit moment gemiddeld nog op 5,5% ligt in de G5. 

Polarisatie op kantorenmarkt neemt toe; flexibiliteit en ESG essentieel

De verwachting is dat de voorkeuren van huurders een polarisatie van de kantorenmarkt in de hand werkt. Huurders hebben een voorkeur voor centrale, multimodale kantoren waar flexibliteit en ESG hoog in het vaandel staan. De schaarste aan dergelijke kantoren zorgt voor hogere huurprijzen dan de bestaande voorraad zonder deze kenmerken. Het verschil in huurprijzen zal naar verwachting toenemen, vooral omdat de vraag naar ‘Net Zero’-kantoren, gedreven door ESG-ambities van bedrijven, aanzienlijk sneller stijgt dan het aanbod. 

Deze ontwikkeling brengt uitdagingen mee voor eigenaren en beleidsmakers. Beleidsmakers zullen ruimte moeten blijven bieden aan nieuwe kantoren op centrale locaties en de toekomstige extra leegstand in secundaire locaties moeten bedwingen met transformaties. Eigenaren worden hierdoor gedwongen tot actiever assetmanagement en investeringen in ESG en flexibiliteit. Uit het onderzoek blijkt dat de vraag naar flexibele kantoorruimte in de komende twee jaar met 55% toeneemt om bijvoorbeeld piekdrukte op te vangen. Eigenaren dienen hier op in te spelen met een flexibele oplossing voor huurders. 

Sebastiaan van Nimwegen, Senior Director Capital Markets bij CBRE Nederland, reageert: “Wat ons onderzoek laat zien, is dat de impact van hybride werken voor de Nederlandse markt overzichtelijk is. Zeker als we dit vergelijken met andere landen, waar inmiddels de leegstand al fors is opgelopen. Daarbij is in het verleden gebleken dat Nederlandse kantorenmarkt wendbaar is door veel kantoorruimtes een nieuw leven te geven op de woning- of de hotelmarkt. Ook nu verwachten we – weliswaar een aanzienlijk kleinere – transformatiegolf in het komende decennium die de kantorenmarkt weer volledig in balans zal brengen, waardoor de exploitatierisico voor kantoorbeleggers onverminderd laag blijven.